黑石“折价”接盘SOHO中国 八折清仓亏吗?

几经传言、几经周折，SOHO中国与黑石的交易终于“官宣”。

6月16日晚间，美国投资管理公司黑石集团公布，向SOHO中国发起全面要约收购。不过，从交易价格来看，236.6亿港元(约合30.47亿美元)的售价，与一年前40亿美元的交易对价相比，可谓打了8折。

在交易完成后，SOHO中国可以保持现有主营业务和管理团队，现股东潘石屹和张欣夫妇将保留9%的股份，并继续保持在香港的上市地位。若最终达成交易，本次收购或将成为黑石集团在亚洲最大的一起地产投资。

黑石“折价”接盘SOHO中国

SOHO中国成立于1995年，由潘石屹和其妻张欣联手创建，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。而创办于1985年的黑石集团，是一家全球领先的另类资产管理公司及金融咨询服务提供商，总部位于美国纽约，业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等，被视为市场最受欢迎的基金公司之一。

进入6月以来，SOHO中国的股价接连大涨，这是个熟悉的场景。去年3月，SOHO中国股价也曾直线拉升，当时据报道，黑石集团提出私有化SOHO中国。时隔一年多，传言又起，但这次潘石屹真的要把SOHO中国卖出去了。

出让股权前，潘石屹和张欣夫妇共同持有SOHO中国63.93%股份，为第一大股东。而在本次要约收购后，潘石屹以及张欣将失去SOHO中国的控股权。

根据公告，SOHO中国已发行股份约为51.99亿股，黑石集团将从控股股东要约收购28.56亿股股份，占发行股本约54.93%。转让完成后，黑石集团将成为SOHO中国的控股股东。而潘石屹以及张欣合共将保留4.68亿股股份，占公司已发行股本约9.00%，成为第二大股东。

值得关注的是，本次要约收购完成后，SO⁃HO中国董事会成员也将改变。董事会目前由五名董事组成，分别是执行董事潘石屹和张欣，独立非执行董事孙强、熊明华和黄晶生。要约截止后，潘石屹和张欣将从董事会退任，黑石集团将拟向董事会提名新的执行董事。

SOHO中国方面表示，要约完成后，作为公司第二大股东，潘石屹以及张欣承诺将继续调动资源为公司发展提供帮助。

SOHO中国的无奈

潘石屹和他的SOHO中国，是中国房地产行业的缩影。

但自从2012年实现百亿利润的高光时刻之后，SOHO中国营收和利润就一直在节节下滑。2012年，SOHO中国开始了从“销售”向“自持”的转型，收入来源从卖楼转为收租。但自转型以来，SOHO中国的营收几乎逐年下降，至2014年后，SOHO中国营收跌破百亿。

转型失利的SOHO中国，颓势不止。根据财报，2020年，SOHO中国营收约21.92亿元，同比仅增18.65%;毛利约13.9亿元，同比下跌8%;归母净利润约5.35亿元，同比下降59.5%。

作为行业最早的明星企业家之一，潘石屹“卖身”计划由来已久。

早在2014年，SOHO中国就开始抛售资产，先后出售了旗下上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场以及凌空SOHO方面的资产。

2016年7月29日，SOHO中国整售SOHO世纪广场;并在2016年8月17日中期业绩发布会上表示要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场三个地产项目。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿元、49.44亿元卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

2019年10月，市场上就传出消息称SOHO中国拟售项目总价值为人民币500亿元-600亿元，包含京沪两地8个商业物业。后来，潘石屹便以84.93亿元转让给给复星的上海外滩8-1地块，以52.3亿元出售的上海SOHO海伦广场和静安广场，以50.08亿元出售的凌空SOHO……

据公开资料统计，SOHO中国在5年间累计出售资产套现约293.41亿元(人民币)。

清仓亏吗?

今年以来，黑石多次染指港股地产公司，对收购股权“虎视眈眈”，希望借此机会广泛涉足中国商业地产。

与黑石的合作，对SOHO中国本身而言，是将实际控制人更换为一个无论在期限还是在成本方面，都更有资金和资本优势的机构，能够从更加长期的、跨周期的时间维度与更加广阔的空间维度上来发掘和培育SOHO中国的物业价值和运营价值，从而更有利于SOHO中国的长期与可持续发展。

“过去两年潘石屹急于清仓SOHO中国套现，原因在于SOHO中国不再因业务拓展而有融资需求，但运营与维持SOHO中国上市公司地位的成本又不划算，因此清仓SOHO，也是一种止损行为。”经济学家柏文喜称。

潘石屹之所以选择离场，这或与办公楼租赁回报率低、赚不到钱有关。

2020年，SOHO中国目前所持有的9个物业项目平均出租率为79%，合计实现租金收入约14亿元，占总营收的比例为63.88%左右。而2017年该占比约为85%，下降了超20个百分点。

租金收入下降的同时，SOHO中国的货币资金也在持续减少，但负债水平却仍在攀升。2020年，SOHO中国账面货币资金大幅降至4.66亿元，2018年、2019年则分别为55.66亿元、24.3亿元。公司同期的短期负债数额为10.12亿元，应付账款及票据达到31亿元，负债总额较2019年的326.13亿元增至331.57亿元。

对此，知名地产分析师严跃进指出，类似收购总体上符合黑石和SOHO中国的利益。从黑石角度看，其一直在中国寻找优质的商业办公物业，经历了较长周期的收购谈判，在收购成本价格方面也压得相对较低，即减少了收购成本。而对于SOHO中国来说，过去有类似私有化传言，但没有实现，不排除私有化有相应难度，所以此次保留了港交所上市资格。同时，在疫情冲击下，SOHO中国与黑石合作也回笼了大量资金，有助于SOHO中国现金流的稳定，以及后续开拓新的投资业务。

漫长的7年出售之路，潘石屹终于彻底离场。对于SOHO中国曾经的实控人潘石屹夫妇来说，在通过SOHO中国这个他们一手打造的商业地产巨头攫取了大量财富之后，也将伴随着收购的结束完成他们的谢幕表演。作为中国首批进入房地产市场的标志性人物，他的离场也象征着一个时代的结束。