抑制楼市“打新热” 西安提高二套房首付有用吗？

但凡半夜发布的文件，一般均为重要文件。如果不是特别紧迫，为何不等到天亮?

时隔1年半，西安再次加码楼市调控。这次楼市调控加码，直指二套房首付提高、预售门槛提高。

11.30西安楼市新政靴子已经落地，在过去1天多时间里，多家媒体、专家对此均进行了解读。但我们需要关注的是：这次调控加码，对于西安楼市影响到底有多大?

1其实，从9月份开始，地产房剑在推文、线下活动中就曾指出，在目前西安房价继续上涨并且上行压力较大的情况下，西安加码楼市调控是大概率事件。

而在此次西安楼市政策出台之前的几个月时间，陕西省住建厅、西安住建部门领导就已经多次就落实楼市调控进行考察、开会。

之所以要进一步落实楼市调控，是因为西安新房价格已经连续上涨了56个月。虽然说这几个月西安房价环比涨幅有所降低，但还是在涨。

同时，土地市场的火热、新房市场的“千人摇”楼盘频出，种种信号释放出的是西安楼市继续过热的信号。

在全国一线、新一线、二线城市这几个月纷纷加码楼市调控政策的背景之下，为西安楼市降温已经成为必然。

而如果要给出西安此次楼市调控政策突然发布的导火索，那一定与上周末南三环某盘开盘有关。

记得在此前的2018年3月30日，金辉·世界城在曲江国际会议中心开盘选房，人山人海的图片与视频刷爆了朋友圈，为此金辉·世界城的开盘被紧急叫停。当晚，西安出台了楼市调控“3.30”新政，“摇号买房”政策出台。

时隔2年8个月，在2020年11月份最后的一个周末，11月28日位于浐灞的公园上城开盘。有意思的事情是，这个此前意向登记核验通过量少于房源量的楼盘，在开盘选房当天人山人海排队买房的图片与视频刷爆了朋友圈，当天该项目的开盘也被临时叫停。但没想到的是，当晚该项目再次突袭开盘。

很多时候，“低调卖房”才是正道，人山人海排队买房的造势明显与当前的政策环境不符。

巧合的是，同样是在11月28日，新华社发表评论员文章《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》，直指近日备受舆论关注的“深圳万人抢房”事件。

可以说，这一次西安楼市调控政策之所以如此快速突袭，少不了某些中介人员的助攻。

211.30西安楼市调控新政，实际上分了三大部分：

第一部分，预售门槛的提高。

第二部分，二套房首付比例的提高。

第三部分，预售资金监管。

关于预售门槛提高政策，在今年春节前夕的1月23日，西安市住建 局、西安市资源规划局、西安市行政审批局 、西安市市场监管局就曾联合发布《进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见》的通知。

当时的政策就规定：新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上6层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶;6层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于6层。

而这一次11.30西安楼市新政，将预售门槛进一步提高。

一方面，西安调控新政将“全市范围内所有已出让”的土地开发的商品房开发项目，纳入到了预售门槛提高范围之内，范围进一步扩大。

另一方面，将之前的6层增加了1层，提高到了7层，层数进一步增加。

预售门槛提高对于楼市的影响，主要体现在两个方面：

. 对于开发商的资金实力提出了更高的要求。由于预售申请对于工程进展提出了更高的要求，相当于预售时间进一步延后，这对于开发商的资金实力提出了更高的要求，对于一些本身就资金紧张寄希望于通过更早时间预售实现资金回笼的开发商必然产生一定的影响，而对于资金实力雄厚的开发商影响较小。

. 短期市场供应量会受到影响。由于此次政策将“已出让的土地”纳入到了范围之内，预售申请对于工程进度的要求更高，必然会使得短期内的市场供应量有所影响，市场供应量会有所降低。

当然，预售门槛提升的影响，主要在于开发商层面。对于购房者来说，预售门槛提升当然是好事情了，一方面缩短了从购买到交房的时间周期，另一方面从一定程度上也可以降低烂尾的概率。

3对于购房者的影响，主要是在政策的第二部分，也就是二套房首付比例的提高。

之前，西安商贷二套房144㎡及以下的首付比例为40%，144㎡以上的首付比例为50%。