蛋壳暴雷原因是什么？为何长租公寓存活如此困难？

小雪时节，温度骤降，一同寒冷着的还有蛋壳公寓用户的心。

近两个月，蛋壳公寓上演“暴雷剧目”，因断网、欠款、跑路等传言被多方围攻，已然陷入流动性危机。面对破产传闻，蛋壳公寓很快进行了回应，但是针对租户和业主们关注的房租问题，蛋壳公寓始终没能拿出解决方案。

蛋壳公寓的暴雷再一次让“租金贷”模式备受拷问。长租公寓行业中因“租金贷”出事 的，蛋壳公寓不是首家，也不会是最后一家。事实上这种业务模式本身不存在问题，但是当风险偏离了合理范围，运营方扩张速度不足以匹配上风险管理能力时，“租金贷”也将成为压倒骆驼的最后一根稻草。

可以预见，如果长租公寓行业的盈利难题迟迟未解，行业机构在“租金贷”上不予重视，那么不管是行业老大自如还是剩余的中小玩家，都很难在未来这场资本游戏中全身而退。

蛋壳：兵败如山倒

11月初，有租户反映，蛋壳公寓遭遇大规模断网问题，有租户称断网时间超过半个月。随后，蛋壳公寓员工爆料，公司内部千疮百孔，拖欠大批款项，被合作商、业主、租客“围攻”，生存岌岌可危。11月16日，风口浪尖处的蛋壳在官方微博上澄清，表示没破产、不跑路。

蛋壳的公关速度不算滞后，但是对于这份简短的回应，公众并不买单。不少租户和房主前往蛋壳总部进行维权，从公众反应的情况来看，蛋壳公寓只是安排这些业主进行信息登记，然后让回家等待退款，但具体什么时候退、能退多少，蛋壳公寓没有给出明确说法。

此次蛋壳公寓暴雷中，受影响最重的一个群体无疑是为了节省租房成本，选择一年付的租金贷租户。此前，蛋壳公寓的租金收取有两种方式，一种是不贷款，这种方式只能选择季付、半年付和年付;第二种方式就是使用贷款支付房租，蛋壳的合作金融机构是微众银行，租客办理贷款一次性预付一年房租及押金，这笔一年的房租由微众银行支付给蛋壳(蛋壳可以利用这笔资金扩大规模)。而在暴雷下，租金贷租户被房主赶出去的同时还有承担还清贷款的义务，此外征信是否会受到影响也成为他们的烦恼之一。

针对于此，与蛋壳公寓有大量资金贷合作的微众银行也发表声明表示，在2021年3月31日前，已办理租房消费贷的客户征信将不受影响

蛋壳公寓成立于2015年1月，是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的公寓品牌。上市以来，资本运作频繁，先后进行了7轮融资，7轮融资背后的资本力量每一个都来头不小，包括蚂蚁金服、贝塔斯曼、CMC资本、高榕资本、华人文化产业基金、春花资本等，C轮融资估值更是达到20亿美元。

虽然资本进程迅猛，但是蛋壳公寓的盈利面并不乐观。财报显示，成立以来，蛋壳公寓并未盈利。2017年，蛋壳公寓亏损2.7亿元，2018年亏损13.7亿元，2019年亏损扩大至34.35亿。即便巨额亏损，也没阻碍蛋壳公寓在资本市场的狂飙步伐。2020年1月，蛋壳公寓赴美上市，股票代码“DNK”，总募集资金超1.49亿美元，市值达到27.4亿美元。

但是也是从上市开始，蛋壳公寓负面消息不断：趁疫情要求业主免租，房东租客两头吃，监管调查“租金贷”、拖欠合作商资金，负面舆情形同雪球一样越滚越大，不断发酵下，蛋壳在资本市场也开始遭遇“冷落”，目前股价为4.02美元，这和最高时期的股价相比断崖式下跌。

租金贷魔咒

长租公寓企业“萝卜蹲”

毫无疑问，“租金贷”是本次蛋壳公寓事件波及范围较广的重要原因。

2017年到2019年蛋壳公寓利用“租金贷”模式，迅猛扩张，运营房间数猛增近30倍，而维护这些房源也是一项巨大的成本支出，平均下来每一套新增房源的成本，都需要12-20个月后才能收回。有从业者表示，长租公寓盈利的核心就是控制空置率，今年的疫情首先就给各大公寓企业带来了巨大影响。“但过度运用‘租金贷’，通过长收短付、高收低租的经营模式，无疑是各家公寓‘翻车’的共同点。”此前杭州鼎家公寓的暴雷使租金贷模式受到了市场的一波质疑，而蛋壳公寓的出事，再次将质疑推向了更高点。

作为房地产市场的一个新兴产业，长租公寓在国内出现的时间并不长。2015年，国家先后出台政策，大力发展租赁市场，为长租公寓的迅猛增长添了一把火，伴随着新城镇化建设，城市居民的住房需求迅速增加，资本也格外看重这块蛋糕，纷纷入局长租公寓市场，开启了一波角逐，长租公寓进入快速发展阶段。

然而，随着行业竞争加剧，许多经营商为了抢占资源，盲目扩张，行业洗牌加速，越来越多的长租公寓从市场消失。进入2020年，受疫情影响，部分长租公寓遭遇经营难题，众多机构接连面临资金链紧张的情况，导致长租公寓市场雷声不断。据相关媒体统计，2020年上半年，就有优客逸家、友客公寓、岚悦公寓、小鹰公寓、城城找房等超过10家长租公寓发生资金链断裂、跑路的事件。数据显示，目前全国范围内，退出市场的长租公寓相关企业达到170家。

中原地产首席分析师张大伟在接受《南方日报》采访时指出，长租公寓是把原本就有的“二房东赚差价”进行规模化与美化包装，属于“伪概念”，并没有涉及租赁模式的创新。在他看来，长租公寓出租的房源，最起码应该是企业自己持有，或者签订大宗租约的不可售房屋。

剩余玩家盈利难解

值得一提的是，在整个长租公寓市场，“老大”的这把交椅属于自如公寓，行业老二出事了，老大和剩余小弟们的心情是必也很复杂。

在租金贷上，自如作出回应称，自身运营中住房租金贷款金额远低于 30%，同时绝不滥用租金贷。雷区自如暂且避开了，但是其他争议却在自如身上继续上演。据悉，在长租公寓接连暴雷及疫情带来的租金下滑影响下，自如正在全国范围内开展房屋解约清退工作。不难猜出，自如公寓运营中，同样存在出租率下滑，房屋难以出租，大规模空置的现象。

不过在解约过程中，自如采取的方式并不温柔，甚至损害业主和租户的利益强制推进。解约过程中要求业主赔付此前对房屋的装修费用，金额从数千元至数万元不等，以此抵消违约金。甚至出现在自如违约情况下，业主需向自如赔付钱款的情况。自如的做法让很多业主表示出了不满，自如方给出的回应则是，房屋租赁行业受疫情影响较大，市场需求仍然相对疲软，自如在收回房源上，已经与房主进行了友好的协商。这样的回应没有得到用户的谅解，不少房主和租户表示自如的此番行为已经伤了大家的心。

对于长租公寓行业来说，盈利是个难解的问题，在尚未盈利的情况下，企业仍然盲目扩张，将大量资金和资源投入到新市场的开发中，却忽视抗风险能力的提升，那么最终只会自食其果为贪心买单。这是蛋壳公寓敲响的警钟，也是自如公寓应该引以为戒之处。（  作者 韩西西）