自如14%-15%借贷利率转嫁给租客 这笔生意账算得真好

近日，第二大长租运营服务商蛋壳公寓爆出资金链断裂跑路消息，再次引发外界对长租公寓商业模式的质疑，这也让行业老大—链家旗下的自如—倍感压力。本质上看，自如与蛋壳、青客的运营模式并无不同。在这场全行业倒闭危机中，自如还能撑多久?

或许是为了打消租客的疑虑，17日，自如客官方微博发文称，近期的行业风波影响不到自如，“自如一切安好，大家可以安心居住”!

然而，下方评论已经翻车。有不少自如房东投诉称，自如在北京大规模恶意违约停租，且拒付违约金;据称，自如打电话给房东，要求降租，不然就解除合同;租客的投诉也不少，有租客称，自如合约期未满便单方面提前解约赶人，且只给租客一个月的时间搬家。

有网友称，自如之所以大面积退房或要求降租，说明其前期高价囤积房源给资金链带来巨大压力，难以维系。尤其是在疫情影响下，其经营情况比蛋壳公寓、青客公寓好不到哪里去。

租金贷规模可能达百亿

众所周知，压垮蛋壳公寓的是其加杠杆野蛮扩张的运营模式，而支撑其加杠杆的主要手段，就是租金贷。在鼎盛时期，蛋壳公寓租金贷的比例高达91%。去年，其租金贷比例仍然超过65%。

链家自如的租金贷比例可能低于蛋壳公寓，自如官方曾数次声明，其租金贷比例低于监管要求的30%，但自如过去几年并未披露任何相关数据，其说法很难让外界相信。

自如17日的公告声称，“自如从来不要求客户以年付或租金贷的方式进行支付”，如果客户选择租金贷，也会充分告知。事实果真如此吗?

在新浪“黑猫投诉”上和聚投诉上，很多大学刚毕业的学生投诉称，自如管家以“免息、免押金”等话语诱导他们分期付款，但并未明确告知要利用他们的信息向银行申请信用贷款。

事实上，根据租客投诉和媒体报道可知，自如员工在面向大学毕业生的“海燕计划”中，一直不遗余力地推销租金贷。

根据自如披露信息，截至2019年底，自如手中的房间数量超过了100万间，是蛋壳公寓的2.5倍。即使按30%的租金贷比例计算，其使用了贷款的房间数量也高达30万间。按单个房间平均月租2500元计算(参考同行业的平均租金)，年租金3万元，再加上10%的服务费，自如租金贷的规模或高达100亿元。

实际上，自如在北上广深等一线城市的房屋数量占比较大，且租金水平要远远高于上述数字，因此，自如实际租金贷的规模可能更高。

上百亿的租金贷规模为自如提供了一个可以加杠杆的庞大资金池。

在自如的租金贷模式里，租客仅支付第一个月的租金和押金，剩余11个月的租金及服务费由租客向银行、信托等金融机构申请租金贷支付。之后，租客每月按时还款。

另一边，银行、信托会把11个月的租金一次性付给自如，自如通常向房东按季度支付租金，这就意味着，自如手中至少可以沉淀三个季度的资金(租金加租客的押金)。

因此，自如通过租客获得的可支配资金应该在50-70亿元。这些资金可以被用于进一步储备房源，再通过租金贷回收资金，这样循环往复，杠杆越加越高。这种资金错配的杠杆游戏风险很高，只要出租率或租金出现下滑，运营商的资金链随时会断裂。

从金融的角度看，这纯粹是一个资金池业务，企业为了自身商业利益野蛮扩张，却将风险全部转嫁给金融机构和租客。

过去几年，蛋壳、自如从事的高风险金融活动被冠上各种创新口号，也是颇有讽刺意味。

据公开报道，2020年3月，风投基金中的大赌客孙正义旗下的软银向自如投了10亿美元，其中5亿美元为直接投资，另外5亿美元从链家创始人左晖等老股东手里购买了5亿美元股份。

这也就是说，自如尚未上市，左晖等人就火速套现了5亿美元(约合35亿元人民币)。

真是一桩完美的生意!

左晖等人能够套现数十亿，应当感谢几十万申请了租金贷的年轻租客。这些年轻租客里有很大比例是刚刚迈出校门的大学生，没有收入，缺乏足够的金融知识，很多人对于租金贷并没有什么概念，再加上很多中介刻意模糊、未如实告知，导致他们刚出校门，就背上了一笔莫名其妙的信用贷款。

何况，这是一笔利息并不低的贷款!

自如租金贷实际利率是多少?

自如的租金贷利率有多高呢?根据自如官网显示，其付款方式分为月付、季付、半年付和年付，自如标红小字“推荐”租客半年付和年付，问题是，年轻人哪里能一次性拿出半年或一年的房租?

自如推荐的方式就是“自如客专享分期”。

我们发现，“自如客专享分期”充满了诸多陷阱。例如，租期一年的话，租客贷款金额为(月租金+月服务费)×12个月，但贷款周期只有11期，这就意味着租客每月偿还的金额要远大于实际租金。

除此之外，租客还要支付租金，具体标准是每期利息=贷款总额×0.57%。

0.57%的月息看上去不高，但这是等额本息还款方式，其实际年化利率远远高于这个数字。具体有多高呢，我们以自如的租房实际案例来计算一下。

自如公寓上一套小二居房子每月租金5190元(分期付款)，一年贷款总金额=(5190+332)×12=66264元;加上一个月的押金5190元，相当于你要一次性支付给自如71454元。

租客每月要还贷款机构多少本金呢?按11个月计算，每月还款本金为6024元。

除了本金外，租客还要支付利息。按上述金额计算，则每期利息=66264×0.57%=378元，全年利息=378×11=4158元。

因此，租客每期需偿还的本金和利息=6024+378=6402元。

惊不惊喜?意不意外?租自如一套房子，服务费和利息占租金的23%。

为了清楚地展示自如租金贷的实际利率水平，我们做了一张表。虽然自如官网称其月利率为0.57%，但有租客称，其实际月利率为0.675%，我们按这两种不同月利率水平计算。

此外，因为租客要支付一个月的押金，等于自如免息占用了租客一年的资金，其成本应当计入房租费率中。当然，租客也可以补交租金，但要购买所谓的“免押宝”，支付相当于每月租金×8%的费用。

说到底，自如就是要强占租客押金8%的年收益。因此，我们在计算时，会采用8%的年化利率计算押金利息。

结果显示，在月利率0.57%的情况下，租客实际承担的借款费率为12.36%;如果计入押金利息，则实际费率为13.68%;

在月利率0.675%的情况下，租客实际承担的借款费率为14.52%;如果计入押金利息，则实际费率为15.84%。

14%-15%的借贷利率高不高呢?

目前我国首套房贷的利率为5%左右，二套房利率也不到6%。最近全国最高法院发布的民间借贷利率最高保护上限为LPR 4倍，也只有15%左右。自如通过巧立名目以及隐藏陷阱，向大学毕业生为主的年轻人收取如此高的利率，还明其名曰“海燕计划”，真是非常虚伪了。这方面，刚刚被叫停上市的蚂蚁集团光明正大的多，至少后者勇于公开披露其放贷利率为15%左右。

而自如用月利率0.57%的数字游戏，来掩盖其15%的高费率，欺负的正是那些不太懂金融知识的年轻人。

这样的一家不诚信的公司还准备去美国上市，将中美两国监管机构视为空气吗?