如何理解民法典规定的优先购买权？须满足这些“同等条件”

房屋承租人的优先购买权发生

须满足“同等条件”

优先购买权并非绝对，其发生须具备“同等条件”。《民法典》第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”

该权利的行使须受“同等条件”的限制，关于同等条件，要综合房屋的转让价格、价款履行方式及期限等因素来确定。以下情形房租承租人未能满足“同等条件”，从而不享有优先购买权：

其一，该租赁房屋属于按份共有，若出租人出卖房屋，其他按份共有人依法享有优先购买权，此时有利于减少共有人范围简化法律关系，不能赋予承租人优先购买权；其二，出租人将房屋出卖给近亲属，此时承租人不可能具备“同等条件”，近亲属的范围依《民法典》第1045条第二款规定，具体包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；其三，承租人以外的购买人出价更高或者交易方式对出租人更为有利，比如全款购买。

房屋承租人行使优先购买权

应当在合理期限内行使

出租人欲出卖房屋，须在合理期限内通知承租人，承租人不可在权利上“睡眠”。《民法典》第726条第二款规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”第727条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”出现以上情形之一的，该承租人的优先购买权归于消灭。

侵害房屋承租人的优先购买权

并不导致买卖合同无效

《民法典》第728条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”举例说明：甲乙双方签订房屋租赁合同，甲将其一处住房租给乙居住并约定租期3年，后因甲急需用钱在未通知乙的情形下将房屋出卖给丙，那么乙要如何救济自己的权利呢？此时乙不得主张甲丙之间的买卖合同无效，只能请求甲赔偿购买相同房屋会增加的费用等损失或者承担其他违约责任。

承租人享有的优先购买权，作为租购并举制度下的法律安排，旨在保障承租人有所居、享所居，维护其生存权益，从而规范房屋租赁市场秩序、实现物尽其用，让人民的生活更具幸福感。（郭明龙为天津师范大学教授、天津市法学会民法学分会秘书长）