房价涨利率也涨？这个现象正在被打破 十城房价跌幅超5％
中国货币政策正在悄然发生转向。
信号之一，降息连续6个月落空，与全球大放水的节奏形成明显对比。
10月20日，最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与上期持平。
这意味着，LPR利率连续6个月按兵不动。事实上，即便面临疫情冲击，1年期LPR也仅仅降了30个基点，5年期LPR则只下降15个基点。
且不说这一力度无法与全球大放水相匹比，即便是历史周期里的2008和2015年相比，降息力度同样可以忽略不计。
数据显示，2008年连续5次降息，累计降了189个基点;2015年也是5次降息，累计降了125个基点。
利率与房价走势可谓强相关。
正因为降息不及预期，所以全国楼市未能迎来普涨走势，热门地区万人抢房，冷门地区一再降价无人问津，大分化趋势越发明显。
信号之二，央行重提“货币供给总闸门”，这是货币政策转向最直接的信号。
近日，2020年金融街论坛上，央行行长易纲发表讲话指出，“货币政策需把好货币供应总闸门，适当平滑宏观杠杆率波动，使之在长期维持在一个合理的轨道上”。
“总闸门”这一说法并不陌生。凡是央行提及“总闸门”之际，货币政策或多或少都会发生变化。
同时，央行还提出“平滑宏观杠杆率波动”。这一说法有个大背景，今年以来，全国宏观杠杆率大幅攀升，无论是总体杠杆率还是居民杠杆率，都创下历史新高。
据国家金融实验室数据，2020年上半年，全国宏观杠杆率由上年末的245.4%上升到266.4%，增加21个百分点。居民部门杠杆率由上年末的55.8%上升到59.7%，上升3.9个百分点。
前两年的“去杠杆”政策令人记忆犹新，这一次虽然不会直接转向“去杠杆”模式，但“稳杠杆”应该是大概率事件。
这背后的原因也好理解，疫情冲击之下，货币政策走的是非常规模式;中国经济迅速反弹，有望成为主要经济体中唯一正增长的国家，货币政策回归常态也是大势所趋。
这种背景下，货币政策转向也就不难理解了。
信号之三，这一轮楼市调控，一改过去只盯着重点城市的思路，而是火力全面覆盖，大涨必有调控，谁也逃不了。
今年7月和8月，住建部等部门先后两次“约谈”10+6个城市，这些城市绝大多数应加码了楼市调控。
第一轮约谈涉及北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市，第二轮约谈涉及成都、北京、沈阳、长春、银川、唐山、常州等6个城市。
在这“10+6”个城市里，成都、沈阳各自被约谈2次，北京、长沙是“楼市调控”标兵，上海楼市相对稳健。
截至10月底，除了北京、上海、广州、长沙4个城市，其他城市全部出台楼市新政，将新一轮楼市调控推向“史上最严”的高度。
值得注意的是，这里有几个新的现象：一是，与过去相比，连银川、唐山、常州这些往常不再重点监控之列的城市都被纳入“火力”范围，足以说明楼市调控正在全面覆盖，不论是一二线还是三四线，凡是大热都必有调控。
二是，不在约谈名单之列的徐州、无锡、绍兴也都主动加强了调控。可见在楼市调控上升到“政治觉悟”高度之后，越来越多的城市开始主动收紧了。
这三大转向，对楼市影响究竟有多大?
其一，楼市普涨时代过去，大分化模式开启。一旦失去了大水漫灌的加持，楼市普涨就失去了支撑。未来，只有那些经济基本面良好、人口持续涌入、资金不断聚集的区域，还有不断上行的可能。强者恒强，是未来的主旋律。
其二，楼市有横盘之虞，但无大跌之困。从国家政策来看，“稳楼市“是这几年的主基调;从房地产经济、土地财政依赖来看，房地产仍旧举足轻重，无论是国家层面还是城市层面，都不会放任大跌。
其三，大分化时代，不是每个城市都值得选择，也不是哪种房子都有前景。在经济新常态之下，一定要守住中心城市和大都市圈，守住商品住宅这一核心资产，不要将有限的资金浪费在各种各样的“非标”房子上。
十城房价跌幅超5%
10月25日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，根据2020年9月最新纬房指数，近一年多数样本城市房价稳中有升，东莞、深圳、宁波等城市还有较大的涨幅，但也有部分城市房价下跌。
数据显示，近一年来，有十个城市房价累计跌幅超过5%，分别是：广东省肇庆(同比跌9.45%)、贵州省遵义(同比跌9.22%)、云南西双版纳(同比跌8.68%)、广西北海(同比跌7.96%)、山东淄博(同比跌7.44%)、河北保定(同比跌6.83%)、河北廊坊(同比跌6.08%)、湖南衡阳(同比跌6.07%)、山东济南(同比跌6%)、广西防城港(同比跌5.13%)。
报告指出，上述城市12个月累计跌幅均在10%以内，总体属于理性回归、风险可控的范围。其中，多数跌幅靠前的城市房价下跌是由于投资投机出现退潮后，本地有效需求不足。典型的如廊坊、保定、西双版纳、北海等。这些城市都经历过一波房价的快速上涨，随后供求关系发生逆转，进入供大于求的阶段。如廊坊房价在经历迅速冲高后，受调控等因素的限制，投资投机需求萎缩，房价距最高点接近腰斩。
部分城市除了本地房地产热减退外，还受到区域楼市整体下行的影响。如济南房价的下跌，除了和当地收入暂难以支撑涨幅有关，也受到环渤海湾各大城市如北京、天津、青岛等城市房价整体下降的作用。
另一现象是，上述城市在进入下跌周期以来，基本都未出现明显的阶段性反弹，而是每年都有一定幅度的下跌。
报告指出，这些城市房地产市场走势，揭示了“房价永远上涨”神话的破灭。而多数样本城市房价相对稳定，显示出“房住不炒”、“因城施策”方略已经开始有效发挥市场稳定器的作用。
刚买的房，亏了60%……
01
每天的奇葩事太多，电影不敢编的现实里都有，情节曲折，总是不断的反转再反转，看新闻快赶上连续剧了。
前两天就有一出。
10月初，湖南的姚先生在朋友的介绍下参加了一个山东乳山的旅游团。去之前说的好好的，800块钱包吃包住包看海景，而且返程之后还给退钱，相当于白玩，听起来很合算。
不过等姚先生他们到了地方才发现，所谓的旅游就是看房，连“导游”都是地产公司的销售。
而且据姚先生所说，负责“接待”他的工作人员有点过分热情：不买房不让出门不说，还专门有人在门口守着、连觉都不让他睡。
相比被大巴拉到城乡结合部买上一堆破烂石头，号称时不时就能看到海景的房子总归是更有吸引力一些，得过脑梗、身体欠佳的姚先生不堪其扰，最后乖乖掏钱，定下了一套42.6万多的商品房。
12万的首付一交，总算是落得个耳根清静。
在返程之后，深感被坑的姚先生特地查了下当地的房价：附近的二手房三四千一平都没人买，自己这八九千一平拿下的房子简直就是高位接盘，买完就亏60%，股市割韭菜也没这么狠啊。
于是赶紧联系媒体、跟对方沟通想退房。
在被记者采访时，房地产公司的工作人员也挺委屈：“我带他去吃好的、玩好的，这就是看房考察团，吃住都是高级酒店，也不需要你花其他的钱”。
意思是，姚先生揣着明白装糊涂，你来也来了，白吃白喝难道不要支持一下人家的工作吗?
02
旅游团强迫购物咱们见得多了，虽然无一例外的被坑，但好歹金额有限，像乳山这种强迫买房的实在是闻所未闻，而且姚先生的投诉所称涉及限制人身自由，都跟刑法擦边了，于是这话题立马就爆了。
当然你懂的，后续肯定不一样。
昨天，果然新消息来了。出了这个事之后，人家乳山当地也没闲着，很快就成立了联合调查组。
在对涉事地产公司做了一番调查之后，他们发现姚先生提到的“限制自由、强制买房”等情况存在一定的夸张成分，没过多久，姚先生也发布了书面声明，表示自己确实在细节上有点夸大其词。
那姚先生为什么买房呢?调查表明，完全是他自愿的。
这就啥也别说了，自己贪便宜参加免费旅行团，估计也是贪便宜想抄底买个海景房，结果发现抄底抄到了半山腰，后悔了又夸大事实污蔑人家，实在是有点不太好。
03
但是诡异的问题是，为什么参加这条线路旅游团的人都花远高于周边二手房的价格去买房?买完才发现买贵了?
这里面奥秘不少。
一般的套路是这样的：
● 1、他们先用极便宜的、免费的旅游作为噱头吸引人报名，老年人为主，然后组团去乳山，路上平均近10个小时，大半时间都在放宣传房地产广告，看房的老人只得被牵着鼻子、基本上没有实地考察的机会;
● 2、当地的销售也很配合，不光只做看房团的生意、还严禁散客入场。他们对看房团实行的是寸步不离的贴身看护，估计姚先生感觉受到的“限制”就是这种贴心服务。
这些销售一边讲着“海景房”的独特优势，什么三面环山面朝大海，不是吹天然大氧吧就是吹长寿之乡，一边刻意渲染着“买到就是赚”的的热烈氛围，一边轻轻松松就把“封房费”和“定金”收到了手里，冬天有多冷根本提都不提;
● 3、等到签合同的时候，说有增值空间、说有租金收益，定金、装修费等等轮着收个遍，十几万随随便便就打款了，等到钱货两讫、合同到手，这才算完。
这些老人家买完房，基本是回了家子女才发现被坑了，但是，想退房就难了。
靠着这套销售绝技，乳山生生走出了一条“割韭菜式”去库存的独特道路，背后多少老人家一生的积蓄付之东流他们是不管的。
为啥会有这么多房子呢?
乳山地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地，坐拥大乳山和黄海的自然风光，看个海景还是很方便的，最起码比天寒地冻的鹤岗要强。
在“海景”、“养老”的光环包装下，来这里淘金的地产商不少，尤其是在2000年后的几波建设高峰过后，当地的房子是越来越多——光是在银滩附近，大大小小的小区就有上百个。
靠当地人肯定是卖不完的，在遍布全国的销售团队的努力下，全国的老人们都被拉过来看房。海风吹着、海景看着、一套又没多少钱，饱受雾霾摧残的看房团轻易就动了心，房价一路炒到了上万的高点。
不过这里的房子有个大问题——冬天实在是太冷，海风呼啸，又咸又腥、又潮又冷，跟地处热带的三亚真不是一个概念。
关键是海水也不暖和啊，寒流天天过、暖流进不来，这一带的海水冷到啥程度呢?干脆把乳山的生蚝质量给抬上去了，这东西向来是海水越冷长势越肥美，足见周边的气候条件有多夸张。
这里多数小区夏天可能有10%的入住，冬天估计连1%都没有，很多人买了就后悔，等到卖房的时候就更傻眼了——别说赚钱了，万把块买的房子，三四千都没人买。
最近这几年，乳山的地产市场基本上处于一个倒挂的状态：在各大找房平台上，琳琅满目的新盘和新房是一片火热，数量繁多的二手房无人问津，不少人只能眼看着手里的房子一点点贬值，最惨的房子在过去15年里跌了60%还多。
可能是亏得太惨，逼出了金鼎这种公司蒙眼收割的销售模式，合理合法但让很多人有骂人的冲动，很多人想投诉，很多人说人家是骗子，结果当地一调查，高价卖房还都是你自愿的……
再多的血泪，自己咽了吧。不想被坑，只有一个秘籍：看好你爸妈，少参加那些看起来很好的旅行团。
