多家房企触及负债三条红线，纷纷开启降负债模式 降负债难点究竟是什么？

三道红线’是行业重大游戏规则的改变，进而影响打法的改变。9月25日，万科董事会主席郁亮在媒体见面会上如是表示，距离8.20央行和住建部座谈会已经月余，这一场房企层面的降负债正在对房地产行业的各个层面带来改变。

降负债政策涉及广泛，按照“三道红线”标准，诸葛找房数据研究中心监测的100个上市房企中，房企踩线的占比高达86%，其中，14家房企位于绿色档，28家房企位于黄色档，36家房企位居橙色档，22家房企位于红色档，绝大部分上市房企都已经触发监管红线。

按照监管风向，触线的房企都需要减负债，尤其触了三条红线的房企，更是普遍面临较大的降负债压力，当前，房企都陆续使出看家本领，试图使负债尽快达到监管要求。

房企开启降负债模式

反应最快的是恒大，降价促销一向是恒大的拿手好戏，这一次，恒大迅速启动全国楼盘全线7折活动，时间自9月7日起至10月8日，至少覆盖全国600个楼盘。降价促销无疑是资金回流的最直接方式。年初，许家印就已宣布，恒大从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，用最大的决心、最大的力度，把负债降下来。

“金九银十”是传统销售旺季，目前，越来越多的房企开始推出降价促销活动，比如，9月23日，奥园推出“限时88折起”活动，业内认为还会有更多房企陆续降价，一是因为三四季度是房企推盘的高潮，竞争激烈，降价是重要的营销方式，另一方面，降价有利于降负债，降价出售可以增加现金流，进而降低有息负债，对于负债率的降低有很大帮助。

除了降价促销，头部房企正在带头分拆物业上市，华润置地、远洋已递交招股说明书，阳光城、融创等房企也明确了分拆物业上市的意向。

据《彭博通讯社》引述消息称，恒大分拆物业管理业务已获港交所批准，拟进行首次公开招股(IPO)，恒大此前表示，力争今年实现物业在香港的上市，同时，谨慎审视优势资产分拆上市，因为这一目标的实现也将大幅度降低公司负债率。

富力的降负债力度也比较大，一方面，富力拟将部分酒店分拆成房地产投资信托基金在新加坡上市，以缓解偿债压力。另一方面，富力拟配售2.57亿股新H股，配售所得款项总额约为25.24亿港元，将用于偿还公司的境外债务性融资。

对于房企的降负债路径，吴建斌总结了三种方式，一是控制支出，从投资端进行控制，比如买地不能太激进，譬如此前拿出100亿元拿地，如今可能要减少到70/80亿元，这种方式目前已有所体现，观点数据显示，8月100个重点城市成交土地数量916宗，环比减少430宗;成交土地规划建筑面积环比减少30.1%。

二是加快土地开发和销售，把建好的房子尽快卖出去，形成真正的经营性现金流;三是股权融资，比如定增。此外，吴建斌还表示，有些房地产企业可能还会选择“明股实债”等方式，将表内负债转换成表外负债，但他认为，这些方式不可取，只是一种报表粉饰，属于名义上的降负债。

降负债难点究竟是什么?

降负债已经喊了很多年，但并没有显著效果，业内认为，之所以出现这种情况，主要是因为房企自身没有降负债的意愿。

吴建斌表示，相当一段时间，房企的高财务杠杆是根本降不下来的，一是没有这个条件，二是没有降的理由，三是它能够推动公司的快速发展，从心理上也不需要降。

房企之所以不愿降负债，是因为要保持规模增长。吴建斌认为，中国的城镇化率大约60%，改善住房需求量很大，都市圈也需要房地产的支持，房地产市场的空间足够大，假设城镇化率按照每年实现0.5%—0.6%的转化，房地产行业也会在高峰震荡15年，所以行业机会还很多。

不过，吴建斌表示，“三道红线”政策一出，就意味着房地产行业必须做出改变了。郁亮也表示，该政策是行业重大游戏规则的改变，进而影响打法的改变。他认为，中国房地产有三个阶段，2002年之前是土地红利阶段，“招拍挂”之后是金融红利阶段，“三道杠杆”之后，是管理红利时代。

业内的共识是，多年来房地产行业一贯坚持“高出高进”的发展策略，现在必须改变。

一位资本人士对和讯房产表示，原来房企的模式是靠杠杆或者靠高周转，降负债以后，房企必须控制好节奏，包括拿地节奏和销售节奏，要跟着融资的节奏走。政府控制有息负债融资规模，就能控制销售额增速。

“房企需要优化战略布局，比如，哪些城市应该布局，三四线和一二线的比例是不是要做调整?不同业态如何调整，这些工作都是牵一发动全身，甚至，最后公司财务制度和人力资源的都会发生变化。”上述人士强调，降负债对行业格局还是有一定影响。

低负债房企或迎来更多机会

降负债实际上可能会带来什么样的影响?

对此，中国社会科学院金融研究所资本市场研究室研究员尹中立表示，房企降负债的路径很清晰，多卖房，少拿地，放慢发展速度，但被迫放慢发展速度必然会带来阵痛，比如，盈利能力下降，ROE下降，有些公司的股价会下跌。

上述资本人士认为，降负债的长远影响是配合房地产市场长效机制的问题，保证行业规模平稳，融资没有完全收紧，还允许有部分增长，其实就是让企业探索有没有可能不依赖负债去形成自己的更良性增长，或者类似于可持续发展的一种模式，这也是监管的一个意图。

郁亮表示，国家的发展不应该是依赖房地产的发展，明年全面实施政策跟过去阶段都不一样的了，原来所有的优势和做法都不成立，回到“归零”阶段，但客户、产品这一点都是不变的。他进一步表示：“随着游戏规则的改变，不知道怎么玩的时候，就只能采用以好产品、好服务为主的竞争战略。”

对于地产行业来说，经历一轮“降负债”的洗牌，行业格局或将呈现新的变化。从房企角度看，降负债的影响因人而异，但位于红档的房企压力会比较大，财务比较健康的房企，也许迎来更多发展机会。

比如，当前土地市场降温，但中海、碧桂园、金地等房企扔在积极拿地，9月25日，中海以28.56亿元拿下东莞松山湖1宗地块，折合可售楼面价25854元/㎡，比起始价高出9254元/㎡，刷新松山湖地价纪录，而之所以敢于拿地，是因为中海属于“三道红线”中的绿档，没有降负债的压力。